从深圳看全国楼市新风向,买房子我们该怎么选?

原创 韬略哥

近期,“深圳掀全款买房热”被顶上热搜,提前还贷、全款打包,资金频频流入深圳,传递了什么信号?

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资金避险,涌入深圳

通胀加剧,资金要放在最安全的地方!

6月10日,美国公布5月份通货膨胀数据,CPI较上年同期的增幅达8.6%,创40年来新高。美国通货膨胀持续加剧,冲击全球资本市场。

数据来源于美联储

而国内,国家为鼓励消费和投资,不断放水。5月底国务院常务会议决定实施的“6个方面33项措施”的一揽子稳经济计划,被市场称之为“12万亿救市计划”!

国内外通胀的压力扑面而来,对于个人及家庭,调整资产配置是资金避险与财富保值的必然之选。一线城市核心资产无疑是最安全的选择!

“大资金”频频入主深圳

近期,“深圳掀全款买房热”被顶上热搜,引火线是招商仕林臻邸总价超6000万元的13套商铺,被一名客户打包拿下。其实,在此之前,“大资金”已经频频入主深圳,金融机构4.5亿打包买下深铁置业大厦3层物业;北京集创4.18亿买下深圳湾科技生态园21套办公楼……

住宅市场,一次性付款比例也持续走高。

据乐有家研究中心数据,2021年,深圳购房者中,一次性付款占比24.3%,相较于2020年提升13个百分点。

深圳贝壳研究院指出,今年4月成交总价在1500万元以上二手房成交占比达4.6%,面积在144平方米以上的占比为6.3%,环比均呈上涨趋势。

来自中原地产华侨城纯水岸高级店董罗建明披露华侨城70%的买家是全款买房,“3000万以上的单子基本都是全款”。

资本入场,是抄底,更是避险。前文提到,面对通胀,一线城市核心资产无疑是最安全的选择。而2022年一季度疫情巨大冲击下,GDP总量仍强劲突破7000亿排名广东第一、全国第三的“深圳”,当然被看好!

“V”型回升,深圳楼市升温

随着中央高频部署及各地楼市利好政策能出尽出的大背景下,新房市场成交量迎来“实质”回升,5月百强房企实现单月销售操盘金额4547亿元,环比增长5.6%。

数据来源于克尔瑞

政府宏观调控奏效全国楼市回暖大背景下,“大资金”频频瞩目的深圳也在5月开始实现实质性上弹。

5月底,时隔半年,深圳首次重现“日光盘”!5月30日,深圳海德园A区开盘,239套千万级别住宅仅6小时售罄,总销售金额约57亿元。5月26日,南山蛇口豪宅招商仕林臻邸187套房开盘,当天去化约95%,月底也已售罄。

说5月“V型回升”拐点已现,不仅仅是因为“现象盘”,更是因为深圳二手房成交量直观有效地给出了市场走向,连续3月强韧“爬坡式”上升。

在深圳楼市几乎没有得到任何政策松绑,还处于“冷冲期”的前提下,二手房的“强韧”,是“资产力”的直观外化,是“资产避险”的本能自热。

02

深圳楼市,“聚焦”哪里?

5月“V型”回升拐点已现,加上资本呼啸而来,压缩低价上车的“黄金时间”,我们该怎么选?

“后疫情时代”,置业逻辑已经变了。以前买房子我们买“三核心”(即核心城市、核心区域、核心地段),但现在我们要考虑得更多一些!

深圳疫情可能我们感触还不够深,但上海这轮疫情引发的“换房潮”,反映出“醇熟全配套”的生活,对于后疫情时代,实在是太重要了。

三核心+醇熟全配套,才是下一轮置业风口,也是\"潮来潮去\"立于不败之地的柱石!

深圳符合逻辑“风口”在哪里?

其实市场已经给了我们答案!我们先来看下深圳住宅的5月成交数据。

5月深圳一手住宅网签数据及各区占比

发现了吗?深圳·龙华区一骑绝尘!

其实,这并不值得意外。

龙华符合“三核心”价值逻辑

深圳作为核心城市毋庸置疑;龙华为什么是深圳核心区?

首先,这是深圳的明确规划。深圳“十四五”规划与2035远景目标提出:将龙华区的民治、龙华街道等纳入都市核心区。

深圳都市核心区域示意图

背后,这是发展逻辑的必然。深圳也是循着城市发展进化逐渐走向“多中心”的规律,布局“一核多心网格化”的城市开发战略。目前来看,福田、南山、宝中,都市三区格局已经非常明朗,但随着这三区发展渐趋饱和,必将诞生都市“第四区”。

龙华位处深圳几何中心,一方面可以承接福田、南山中心的外溢;另一方面,龙华已经落成的和未来还将升维的交通配套,高度集中,也为龙华成为“都市第四区”开了“快车道”。

对于北上广深这样的一线城市来说,“双核心”已经是上了保险,“三核心”则是立于不败之地。如果再深挖龙华区的核心,那无疑就是城市超核——“北站商务区”。

龙华是“流量区”!

龙华用什么印证“核心”区位呢?

现今时代,流量为王。

“动态流量”上,深圳5期的6条地铁规划,三条都与龙华有关。龙华还拥有深圳目前最大的流量入口——深圳北站。

深圳北站是我国最繁忙的高铁站之一,年商务客流量可以达到约7000万人次,日商务流量约20万人次,高峰时可达60万人次,一天可达17个城市,一站即达福田、香港,高效通达全国。

“静态流量”上,龙华人口位居深圳第三。根据2021年中深圳市发布的第七次人口普查公报,龙华人口增加位居全市前列,常住人口252.89万人,占全市14.4%,超过南山、福田,表现出优越的“宜居性”。

数据来源于深圳统计局

我们常说流量带动价值,龙华的流量产生了什么价值?一起来看看!

龙华的产业支撑

龙华依托都市中心区扩容和北站交通枢纽,利用“后发优势”,在经济布局上“超维”发展。

龙华区经济布局

龙华已经是深圳乃至全国的数字经济第一区。一季度,龙华区数字经济产业产值报告出炉,2021年,龙华752家数字经济核心企业产值达到4668亿元,同比增长 26.7%,全市数字经济占比超50%!2020年,深圳市数字经济核心产业增加值达到8446.6亿元,总量和比重都位居全国第一!

龙华“北站超级总部基地”也是深圳“六大总部基地”之一。深圳 “6+1”总部基地战略,分别位于福田、留仙洞、后海、深圳湾、科技园、龙华六大总部基地;龙华的“深圳北站超级枢纽总部基地”是链接大湾区城市的超级枢纽总部CBD。

深圳“6+1”总部战略分布图

上周,深圳出台“20+8”产业政策,即发展以先进制造业为主体的20个战略性新兴产业集群,前瞻布局8大未来产业,《意见》12次提到龙华(次数全市各区排名第三),提出:

支持龙华等区建设集聚区,打造全国集成电路产业集聚地、人才汇聚地、创新策源地;

支持龙华等区建设集聚区,打造新兴时尚产业高地、国际时尚消费中心城市、国际会展之都;

支持龙华等区建设集聚区,增强工业母机对先进制造业的基础支撑能力等。

政策的出台意味着深圳的发展将进入“4.0”新阶段,从“深圳制造”向“深圳智造”转型。龙华“都市第四区”正名之路恰逢其时,与深圳同成长、共潮鸣,位处“流量”中心的龙华,尤其是“北站商务区”必将迎来发展风口。

龙华区十四五规划要将“北站商务区”以国际化视野、都市核心区标准,建设产值超2000亿元的世界级国际会客厅。

压轴,龙华配套落地!

“后发优势”让龙华有相对充裕的空间布局文体、医疗、教育、商业配套。

我们从商业、文体市政配套方面对标福田、南山、宝中、龙华。

发现了吗?龙华配置无论在规模还是质量上都呈赶超态势。

要论龙华醇熟度最高的区域,无疑是“北站商务区”正心的红山片区,汇集了红山6979、天虹购物中心、上塘AT mall等5大集中性商业配套。在建商业还有投资约90亿打造深圳新型国际消费中心——华南首家Costco,以及体量超300万平的华润城。

总计约450万㎡商业体量,还有约40万㎡“四馆一体”人文配套、3大三甲医院、6大主题公园“强势”加持。在规模上远超目前“2个集中商业+2大文化配套”的福田中心梅林片区,与南山、宝中不相上下。

龙华作为核心城市核心区位,深圳流量大区,经济迅猛发展,配套的强势赶超;再对标南山、福田、宝中的房价,龙华的性价比极为明显。

南山与福田核心区二手房成交价超15万+/平;宝中二手房成交价也上到14万+/平;而龙华核心区二手房紧随其后,单价普遍在9-10万/平,部分项目成交单价已破13万+/平,可见购房者对龙华居住价值十分认可。而受限价影响,龙华核心区的一手房价格仅7万/平左右,形成绝对倒挂和优越的性价比。

综上四点,龙华在深圳楼市获得高度“聚焦”,理所当然!

03

龙华的高品质“生活场”在哪里?

其实龙华印发的“区十四五规划”中明确指出,南部打造深圳中央活力区,形成集商业商务、文化时尚、休闲娱乐、高端居住于一体的深圳最具都市活力的区域之一。

对“中央活力区”进行细分,我们得出下图这个“黄金三角”。综合功能区划以及前文提到的配套设置,中央高端居住区明显即是前文提到的龙华正心——红山片区。

从功能与价值来讲,红山之于深圳北站总部基地,就相当于香蜜湖之于福田CBD、后海之于深圳湾超总基地。我们不妨从生活实景出发来看一下,为什么红山尤其适宜居住?

交通:深圳人的第一要义!

首先从交通方面,红山地铁站汇集了已开通的地铁4号线和6号线,双地铁配置,一站可达深圳北,高铁交通链接全国;市区内三站直达福田,30分钟基本通达全城。西翼快速道、侨城东路北延至龙观快速后,龙华往市中心区出行时间预计还可减少约15%-20%。

红山交通区位示意图

购物与休闲,生活的乐趣

前文提到红山是“三圈”之一,目前已经完全醇熟,龙华目前商业规模已达到了约205万㎡,约等于23个“万象城”,拥有六大购物中心,购物是完全不用愁了。还有简上体育综合体、龙华文体中心,“多元体育”供以休闲娱乐。

红山6979效果图

除了已然醇熟的红山6979商业中心、龙华天虹购物中心、AT mall上塘荟、星河COCO city外,还有规划的华润城、Costco旗舰店在建。

尤其Costco作为美国第三大零售商,经典标签是连锁会员制、超实惠价格,无条件退款。19年在上海国内首店开业,就霸占了好几天的微博热搜,引发千万围观。上海人还是见过些世面的,可见这家全球连锁商场巨大的诱惑力。如今华南首家旗舰店选址红山片区,也从侧面表现了红山的区位优越性。

Costco效果图 图源:Costco官网

文化与生态,生活的高配

红山汇集了四馆一体,试想周末,随意步行到图书馆/文化馆/展览馆文艺偷得浮生半日闲,在书香与艺术中放松一下心灵,在忙碌的深圳都市,是何等的惬意与情调。

除了浓郁的文化氛围,红山还环聚自然的清新。民治体育公园、红山木野郊公园、白石龙音乐公园、深圳北站中心公园、深圳白松公园、南园公园六大主题公园,堪称“宇宙中心”生态栖心地。

深圳美术馆新馆、深圳第二图书馆效果图

教育、医疗,生活的必须

从教育、医疗等生活必须配套来讲,红山家门口就是市级重点学校——龙华区实验学校,涵盖小学至初中阶段,师资力量雄厚;医疗方面更是汇集多家三甲医院,广州医科大附属医院(规划中)、龙华区新华医院(在建)、深圳市第二儿童医院(在建)均隶属三甲医院。

深圳市龙华区实验学校,来源:深圳政府在线

试想一下,居住在红山:早上起床,在舒适明亮的房子愉悦地享受早餐;走出家门,步行送孩子上学;打开行车地图,看看行车路线是否拥堵,完全可以选择性地乘坐地铁去上班,低碳又便捷;晚上回来,可以带着宝宝和家人到公园散步,享受绿色的呼吸……

或者到开心麻花华南首店红山剧场,观赏话剧演出或参与沉浸式喜剧,开怀一笑;周末还可以约上朋友到Costco旗舰店等各大商场逛街购物;晚上不想做饭了,就在红山6979享受美食大餐……

“集萃一里”的居住体验,就是对生活的极致畅享。

集萃一里:1公里之内享受纯熟配套

如果喜欢这样的生活,可以了解一下中海闻华里,项目是龙华红山正心最后一个地块,也是红山正心目前唯一的一个即将入市销售的楼盘!红山片区极其醇熟配套、四开间朝阳稀缺产品打造及工科中海实力品牌,遍观深圳在售项目,项目的居住稀缺属性不言而喻,注定是今年的网红盘,不容错过!

项目楼下50米就是龙华区实验学校,一路之隔约400米就是华南首家Costco,直线距离约250米即可到天虹购物中心,步行约800米可达红山6979,更有深圳美术馆新馆(直线距离约900米)、深圳图书馆北馆(直线距离约700米)、展览馆(直线距离约800米)、演艺馆(直线距离约900米)和简上综合体育馆(直线距离约500米)等“四馆一体”环绕,市中心才可享的国际级人文配套在这里居然步行即达。在这约800米可达红山地铁站,近距享4号线、6号线双地铁便捷交通,一站到深圳北,三站到福田!

据了解,中海闻华里将推建面约84-116平的3-4房,目前城市展厅已经开放,营销中心将在月底与大家见面。

posted @ 22-06-19 10:14 admin  阅读:
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